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買房別亂槍打鳥》填完這張表,你就知道該買哪間房了!

房東:小芳
發表時間:2014-09-17






來源:MarkMoz12@flickr, CC BY 2.0


每個人對自己的夢想屋,都有一個畫面。不過,不管畫面再美好,我們都需要務實地衡量我們的財務能力。如果你正在物色一間想買的房子,那麼這篇文章可以幫助你具體化找屋的條件。


買屋最務實的第一步,當然是先盤點自己的「自備款」、試算我們可負擔的「貸款額度」,保留一部分自備款作為「裝潢」和「購屋稅費」後,其他的「自備款」即可作為「頭期款」預算,「頭期款」加上「貸款額度」就是「總價預算」了。


對於開始找屋的人,通常對自己的預算都已經有一個數字。但是,接下來呢?要找什麼樣的房子?該如何開始?


由於房子有地域性,通常我們找房子時,都會先從自己熟悉的區域開始看起。不過,就算區域很明確,也是有自己特別屬意的路段喔!


先考慮地區、地段及總預算


以我曾經居住過6年多的台北市內湖區為例,如果我的總價預算設定為1500萬,希望買的路段是 內湖區康寧路三段,距離東湖捷運站步行10分鐘內。若我想找屋齡25年內的無電梯的公寓,沒有車位,就我的認知那一帶的公寓的成交行情約在每坪38萬左右 (先猜測,錯了沒關係,先寫下來,等我們查完行情後再修正就好)以20%的頭期款來看,我需要準備300萬的頭期款(1500萬x20%),而1500萬 可以買到的建物權狀坪數約39坪(1500/38萬)。


無電梯公寓的好處是公設很低,一般無電梯公寓的公設可以先抓0%∼10%,因為我們真正使用的室內面積是影響生活空間是否足夠的重要關鍵,所以除了看「權狀坪數」外,還要計算「使用坪數」。


如果我們以10%的公設比來計算,將39坪權狀坪數扣掉10%公設,等於使用坪數約為35坪,夠做三房兩廳的格局。這時候,我將其他我重視的條件,如:學區、格局、通風、採光等附加在下面的「其他條件」。登登登!這樣我的第一組找屋條件清單就出來了!





相同預算下,衡量替代的選項


由於找房子時,相似的預算,可能有不同的選擇。例如,如果我的總價預算可以往上拉到 1800萬,我希望除了無電梯公寓之外,我也可以考慮有車位的電梯大樓,最好屋齡在18年內,這樣公設還不會太高,大約20%左右。可是我知道,如果我堅 持路段要跟上一組條件一樣,都在內湖區康寧路三段的話,那邊的中古電梯大樓單價可能會太高,我用1800萬的預算可能買到的坪數會太小。因此,我選擇同樣 屬於東湖捷運站周圍,但路段比較裡面一點的康樂街、東湖路、五分街。


就我初步的「猜測」(猜測就好),那邊18年內的中古大樓每坪單價約40萬,而坡道平面的車位 約200萬,同樣的邏輯換算下來,我需要準備的頭期款是360萬(1800萬x20%),總價1800萬扣掉200萬的車位後,再除以每坪40萬的單價, 我可以買的起的權狀坪數是 40 坪,扣掉20%的公設,我可以使用的坪數是32坪,只要格局方正,一樣夠做三房兩廳的格局。因為我知道那一帶靠近菜市場,所以我在「其他條件」那邊特別列 了「不要在菜市場裡面」。如此一來,我的第二組條件也出來了!


除了可以加一點預算,犧牲一點路段的堅持,將無電梯的公寓換成有電梯的大樓外,有可能我也想 「升級」一下路段,換到我認為更有增值潛力的地方。不過,由於路段升級後每坪的單價變高,車位也變貴了,在同樣的總價預算內,我能買得起的權狀坪數變小 了,加上屋齡越新,公設比通常越高,我可以使用的坪數面積也變小了。在上面的第三組條件換算下,我能夠買的起的權狀坪數可能剩下23坪,使用坪數只有16 坪左右,只夠做兩房一廳的格局。如果這樣也符合我的需求的話,我就可以把它列在我的條件組合中,當成看屋的篩選條件之一。


需求不明確,等於白做工


我曾經聽一個仲介跟我說過,有些買方很可愛,看台北市中心、也看三峽、林口,看套房、也看三 房,總價預算落差超大,通常這種客戶東看看、西看看,但最後都不會買,因為他的需求太混亂了。雖然很多書上都告訴我們要先看過30、50間以上,才能開始 出價,我還是建議大家可以先列下需求條件後,有系統地幫自己找標的看,也可以請仲介將符合條件的物件介紹給你看,這樣看屋比較容易累積經驗,也比較好釐清 自己想要的是什麼喔!


你也躍躍欲試想開始列自己的條件了嗎?善用這張表格,一步步具體化自己的找屋需求!








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  • 1 樓住戶:蕭皓定
    發表時間:2015-03-08

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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